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「屋主死守高價不降？」自住客必學3招破解術 專家揭三維議價策略

當前房市出現一個值得關注的現象：在整體交易量萎縮的市場環境下，部分屋主仍堅守高價預期，形成買賣雙方價格認知差距。近日一位自住客向本報反映，看中一戶開價2288萬元的成屋，儘管出示實價登錄顯示屋主預售時取得價格僅約1500萬元，屋主仍堅持2200萬元底價不願退讓，甚至透過親友擔任仲介強化議價立場，讓買方陷入進退兩難。

據了解，該物件位於新興重劃區，屋主與部分仲介對區域前景持高度樂觀態度，成為堅持價格的主要理由。然而，金融機構最新評估報告顯示，該區域成屋市場價格已較高點回調約8-12%，與屋主預期存在明顯落差。大型房仲業研究部主管分析，這類「價格堅持型」物件通常有三項共同特徵：持有成本低、賣方無資金壓力，以及對區域發展有過度期待。

資深房仲建議自住客採取「三維議價策略」

首先從財務面著手，提供銀行正式估價報告作為客觀依據；

其次從時間壓力切入，表明願意配合賣方理想的交屋時程；

最後從交易條件突破，可提出「提高訂金比例」或「縮短付款期」等彈性方案。實務上，約有35%的堅持型賣方在面對具體優質買方時，最終會願意讓價5-8%。

重劃區成屋市場出現「預售與成屋價格倒掛」現象

部分預售時期取得價格較低的屋主，因期待交屋後能獲取更高利潤，卻忽略市場已進入調整期。買方可整理該建案近期實際成交案例，特別關注「賠售戶」或「急售戶」的成交條件，作為議價的強力佐證。

針對自住客預算落在1900-2000萬元的期待，資深地政士提出務實建議：

「與其糾結單一物件，不如設定三個月的觀察期。」這段期間可持續關注該物件帶看狀況，同時積極尋找替代方案。實務經驗顯示，約有六成堅持型賣方在物件滯銷三個月後，會開始考慮調整價格預期。

銀行授信主管則從貸款角度提醒，對於價格明顯偏離銀行估值的物件，核貸成數可能受限。

以該案為例，若銀行評估合理價值約2000萬元，買方即使以2200萬元成交，貸款金額仍可能以2000萬元的七成為上限，導致自備款壓力大增，這點可作為與賣方議價的重要籌碼。

賣厝阿明認為，隨著房市進入調整期，買方市場特性將逐漸明顯。

建議自住客保持耐心，善用市場資訊透明化的優勢，透過專業估價報告、實價登錄分析等客觀數據強化議價立場，終能等到合適的成交時機。畢竟在房市交易中，最珍貴的不是搶到手的衝動，而是買得值的智慧。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，7月燈號持續衰退的黃藍燈，分數是38.2分，為今年的第5顆黃藍燈，乃新冠疫情後的最窘狀態，六大構成項目呈現「一升、一平、四降」，新成屋戶數上升，預售屋推案量、成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，議價率持平。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，正式進入下半年，家庭出遊的暑假階段、颱風帶來的不穩定氣侯、民俗月，和新的關稅政策都將登場，利空接力讓建商保守以對，印證在7月的預售物件推案量比前月下修達百億元，落至600多億元，指標案為台北市中正區千呼萬喚始出來的豐基建設案，有百億元量體規模，其他案量較大的為總銷50多億元案，共計三案分別為坐落桃園市內壢火車站生活圈、台北市北士科重劃區，與新北市土城區頂埔地帶的聚泰、華固、花王建設案，餘案則都在40億元以下。

新成屋戶數雖較上月增加，也僅微增30多戶，整體是200多戶，難正面看待，在價格高又得立即與銀行打交道的不利因素下，若非興建完工得按計畫公開，實無發揮空間。

需求面仍是毫無救贖，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為12.5組、成交組數是0.7組，都是堪比疫情階段的慘況，僅以地段穩健的大型建商的指標案，或是新開案的甜蜜期會有單周數十組、成交不掛蛋的績效，否則單周個位數的賞屋量與零成交已屬常態，買盤信心萬念俱灰。

類比疫情階段的還有待售建案數量，7月來到1375案，比前月增40多案，其中以新北市、桃園市最顯去化不易，量增較多，當前籠罩的陰霾，要不是戶數較少的小案，多數銷售時間拉長以年計算都不意外，又一直有新案前仆後繼登場的兩地，甚至不乏多戶數大案，新北市還有數個百億元案，均讓此節骨眼難看的數據雪上加霜，賣不掉又不得不推的騎虎難下之姿充分體現。

開價與成交價仍跳貼身雙人舞，差距未拉開，在一成空間內，僅台北市因為房價過高，容易因如大安區鍍金門牌高價案，與像萬華、文山、內湖地區平價產品產生價格落差，進而創造議價率，否則其他縣市的建商價碼保持一定水位，不到黃河心不死，或也在於擔憂貿然降價的骨牌效應，不降不賣咬牙苦撐。

陳炳辰分析，即將迎來928檔期，觀察今年市況正是得依賴檔期始有表現，而7、8月所屬青黃不接，建商推案興致缺缺自然讓供給量不堪，還有關稅疑雲不利資金冒險投資，冰凍三尺的房市買盤雪上加霜，需求消極。又不少建商抱持延都延了心態，乾脆延推到明年再說，928檔期恐也難寄望過高，包括新北市林口區與桃園市龜山區、中壢區，和新竹地區的東區、竹北市都傳指標大案不一定在928檔期亮相，可預見全年推案量隨之看衰，前程晦暗難明。

在新北市，擁有一間自己的房子對許多年輕人而言是現實中難以負擔的挑戰。信義代銷指出，雖然20至35歲的年輕人申請房貸的人數近年增加，但真正購屋的平均年齡卻往後延，普遍落在35至45歲之間，可見頭期款對多數首購族來說是一大壓力。

在許多區域租金持續上升，以及中古屋雖相對便宜卻普遍屋齡偏高等市場背景下，新莊因兼具發展潛力與相對可負擔的價格，逐漸成為首購族關注的焦點。目前新莊共有三大重劃區，包括副都心、頭前與塭仔圳，總面積超過400公頃，交通與生活機能逐漸到位，也吸引不少開發商進駐。

其中，上新莊近年因地處捷運沿線、鄰近學區與生活商圈，建案價格逐步上揚。據信義代銷資料顯示，目前上新莊新案每坪開價多落在75至85萬元之間，下新莊則在68至78萬元。然而仍有少數建案以6字頭價位出現，在市場中顯得較為少見。

專家指出，對首購族而言，除了價格門檻外，產品規劃是否貼近實際生活需求也是關鍵考量。像是20至30坪的2至3房設計，能兼顧單身族、新婚夫妻與小家庭的使用彈性，也成為這類產品受青睞的原因之一。

雖然目前市場普遍存在壓力，但若能找到人口穩定、發展明確、生活機能完善的區域，即使是以首購為出發，也有機會在未來取得保值甚至增值的空間。對許多家庭來說，這不僅是購屋的開始，也是資產累積的第一步。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年6月份全國的「清華安富房價指數」比去年同期上揚1.20%，同期間高雄市的房價指數上揚0.83%，漲幅略低於全國平均值，顯示過去1年來，高雄市房市交易雖然冷清、房價漲勢受挫，但房價也沒有明顯下修。

清華大學「安富金融工程研究中心」指出，高雄市房價自2017年初低點反彈，2021年短暫整理後，續呈緩步上漲趨勢至2024年底，5年累積漲幅超過7成，若摒除季節性因素後，今年6月交易量低於5年平均線，後續仍有待觀察。

值得注意的是，雖然高雄市整體房價持平，但仁武區的6月份房價指數卻上漲6.02%，漲幅在六都中僅低於台南市新營區的7.24%。仁武區受惠於公路運輸便捷，重劃區陸續完成，近年人口持續遷入，從2021年1月份的9萬1941人，至今年6月份增至9萬9881人，即將突破10萬人，購屋需求強勁，導致房價仍上漲。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在中央銀行祭出限貸令後，全國房市急凍，交易量大減，然而嘉義市中心大樓建案卻飆高，內政部實價登錄網揭露，大樓豪宅建案「華爾道夫」6月16日出現1筆含2個車位總價4165萬元、每坪57.19萬元的交易資訊，創下嘉義地區大樓建案新高。

「華爾道夫」為鉅陞建設興建，位於吳鳳北路及民族路交叉口，走路範圍可達in89影城、民族國小、崇文國小、嘉義女中、嘉義市政府、陽明醫院、東市場、文化路夜市、文化公園等地，地點優異，今年公開銷售。

「華爾道夫」附近由嘉義市政府等單位辦理、國城建設開發的嘉義市公辦都更案「嘉義都更好」，去年開賣，每坪單價最高54.43萬元，總價2360萬元，已令人咋舌；「華爾道夫」開賣後，交易資訊最近1個月陸續公布，實價登錄20筆，大樓每坪單價最低52.8萬，最高57.19萬，由於該建案是少數規劃大面積坪數的大樓建案，總價全數超過3000萬元，最高1筆總價4165萬元(含2個車位共480萬元)，總面積81.93坪，主建物37.55坪，比大多數市區透天價格更高，創下令人驚嘆的天價。

熟悉地產人士指出，嘉義市除湖子內重劃區之外，建案不多，市中心建案更是稀少，供給量低，但高階人士需求高，即使央行祭出限貸令，極少數個案仍可維持高價，「華爾道夫」規劃52戶住家，4戶店面，戶數不多，標榜地王豪門規格，吸引財力雄厚的人士出手。

地產人士表示，雖然「華爾道夫」創新高，但屬於個案，湖子內重劃區仍有2000萬元以內的透天，以及每坪單價30萬元左右的大樓建案銷售，雖然並非位於市中心，但嘉義市範圍小，從湖子內重劃區開車、騎車到市中心僅10分鐘，民眾若預算不足，仍有其他較划算的選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中古社區竟比新屋更搶手！ 專家揭「抗跌3關鍵」：買對10年賺30%

在當前房市環境下，一位購屋族對於是否入手屋齡25年的電梯華廈提出深刻疑問。該物件雖非位於蛋黃區，但具備公園、傳統市場、超市與學校等完善生活機能，且通勤時間在可接受範圍內，最令人在意的是持有十年後，屆時屋齡達35年是否會面臨難以轉手的困境。此一疑問正反映出許多中產階級購屋時的核心考量。

根據內政部不動產資訊平台最新統計，台灣電梯華廈的平均交易屋齡已從十年前的18年攀升至24.5年，顯示市場對中古屋的接受度正逐步提高。尤其具備「三師族群」（醫師、律師、會計師）青睞的優質中古電梯住宅，即便屋齡超過30年，在雙北以外的都會區仍維持穩定流通性。

不動產專家分析，中古電梯華廈的保值關鍵在於「機能複利效應」

以本案為例，公園、市場與學校形成的「生活金三角」，往往隨時間推移反而更加珍貴。數據研究顯示，這類物件的價格抗跌性，可比同屋齡但機能較差社區高出15%-20%。特別是傳統市場的存在，在少子化與高齡化社會中，正成為中古社區的重要增值要素。

1997年後興建的華廈，因耐震設計標準大幅提升，只要定期維護，結構安全無須過度擔憂。實務上，完成幹管更新與外牆拉皮的25年華廈，市場接受度甚至優於未維護的15年住宅。

資深房仲指出，優質中古華廈的「黃金持有期」正好落在8-12年之間。這段期間既能享受成熟機能帶來的居住品質，又避開了40年屋齡後的重大修繕壓力。他們建議本案購屋者可擬定「八年資產活化計劃」，在屋齡達33年前啟動換屋，既能鎖定增值利益，又可避開老宅市場的流動性風險。

選擇有進行『預防性維護』社區至關重要。

他們發現，定期更新電梯、消防系統與給排水設備的中古華廈，不僅居住安全無虞，未來轉售時更可比同齡社區溢價5%-8%。購屋時不妨查閱近三年社區大會紀錄，了解公共設施的維護節奏。

購屋決策不應過度聚焦「未來轉售」而忽略「當下居住價值」

特別是對計劃居住十年的家庭來說，社區環境對子女成長與長輩照護的影響，往往比屋齡數字更具實質意義。本案物件的機能組合，正符合「全齡宜居」的現代居住需求，這種實用價值將隨時間發酵，成為未來市場競爭力的堅實基礎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣金管會於 2025 年 1 月調降保險業不動產最低收益率標準至 2.545% 後，今年保險業調整資產布局動作頻頻，房仲業者盤點今年保險業買賣商用不動產交易，明台產物保險今年 6 月再度出售名下不動產，以 1.2 億元出售桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽則於 4 月，以 1.32 億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。

同時，也有保險業者持續購置潛力不動產，包括臺銀人壽則於 8 月初以總價 4.6 億元，購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以 14.78 億元購入安康路整棟新廠辦；南山人壽今年初以 9.6 億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。元大人壽則是搶占地上權標的，分別以 21.9 億元、21.77 億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。面臨目前房市政策打住不打商，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區；尤其是看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。

第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業布局明顯從雙北既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，並更傾向發展中區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近等。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至 3-5% 上下，比單純坐收租金的既有大樓更具彈性與報酬潛力。

張菱育指出，目前保險業者的資金運用方式，已經不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產未來能「創造更高報酬」。像是購買可以新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的投報表現，特別是 2025 年利率仍不低的情況下，以此靈活布局的方式，有助於保險業者掌握長期收益的機會。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

據最新低度用電統計資料，新北市過去一年待售新成屋數量增加175戶，2024年第四季新北市待售新成屋數量大致較前一年度的同期持平，不過區域間卻出現明顯變化，淡水區表現亮眼，待售新成屋數量從2023年第4季的3,331戶大幅下降至2,090戶，年減1,241戶，顯示當地房市去化速度加快，可能與淡江大橋興建計畫順利與淡海房價CP值高吸引民眾入住有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，林三淡早年因為大型重劃區的大量供給開發，空置率抑制房市發展，不過三峽北大特區的空置率改善速度最快，林口空置率後續也大幅改善，之後三峽與林口房價跟著景氣走揚，不過大台北地區房價上揚後，淡水地區房價CP值更被凸顯，加上淡江大橋進度明確，成為新北房市的一個亮點區域。

整體來看，新北市重劃區開發型態的區域，待售新成屋供給量出現增加。三重區待售新成屋數量年增503戶；板橋與新莊分別增加418戶與258戶，其中又以板橋區的待售新成屋數量居新北市之冠，共計有3526戶，林口區則是年增178戶。

曾敬德表示，待售新成屋統計方式為屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅進行統計，由於許多案子裡面都有合建成分，有可能地主分回沒自用也沒出租，也是有可能被歸入低度用電的待售新成屋，目前市場上並未感受到待售新成屋數量增加帶來的賣壓。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

交通部觀光署最新統計，今年截至5月，國人出國人次已接近750萬，顯示國際旅運需求強勁回溫。隨著北、中、南三大國際機場陸續啟動擴建工程，航空城經濟效應持續發酵，成為帶動區域房市熱度與買氣的驅動力。以台中沙鹿區為例，近五年房價漲幅高達111％，市場規模也隨之擴大。

近期全台航空城生活圈建商推案熱度不減，包括桃園國際機場所在的大園區，有「力璞水御-耘山」、「臥墨池」新案；台中國際機場所在的沙鹿區，則有指標新案「麗景風和」；高雄小港國際機場所在的小港區，包括「寶立寶蒔捷」、「清景麟國家公園」、「華友聯POWER CITY」等指標建案，均以航空城題材吸引置產族關注。

其中，北部桃園大園區在桃捷、台鐵及高鐵等交通系統相繼到位下，區域通勤便利性大幅提升，從台北至大園通勤時間可壓縮至約30分鐘，讓大園區成為更具吸引力的居住選擇。觀察近期房市交易動態，新案表現亮眼，例如「力璞水御-耘山」最高成交單價達每坪79.05萬元、「臥墨池」亦達69.09萬元，反映區域價值逐漸被市場認可，帶動新案價格持續上揚。

中部地區受惠於國際航線擴增與旅運需求的回升，台中國際機場帶動沙鹿周邊區域快速發展，成為建商與置產族積極布局的新熱區，預售新案「麗景風和」，實登揭露最高成交單價站上4字頭。

南台灣則由小港國際機場擴建計畫領軍。高雄小港機場第一期擴建工程正加速推動，預計2032年完工啟用，將成為南台灣重要的國際交通樞紐。在交通建設與產業發展題材加持下，小港區近五年房價漲幅達50％，反映市場對小港前景的正面看法。

小港區近期新案交易熱絡，包括「寶立寶蒔捷」最高成交單價達43.2萬元；「清景麟國家公園」最高成交單價37.71萬元；「華友聯POWER CITY」最高成交單價34.29萬元，顯示建商與買盤均看好小港區未來的發展潛力。

21世紀不動產資深經理沈政興指出，無論是台中的機場特區、桃園的大園生活圈，或是高雄小港航空門戶，在交通建設＋產業發展雙引擎驅動下，房市磁吸效應逐步浮現。受惠於交通網絡升級與產業就業機會挹注，航空城生活圈不僅吸引自住買盤穩定進場，也成為置產族關注的熱門區域。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

在都會市中心坐擁自然綠意，是國際富人一致認證的宜居思潮，高樓掩映的天空裡，只有幸運少數人，能飽覽樹海景觀。列席土城暫緩重劃區萬坪森林保護區旁，此案同時鄰近斬龍山文化公園、清和、青山、大清水運動公園，附近還有環景森林極景朱財華山、青龍嶺森林步道作為生活的延伸，這是土城金城特區從未收藏過的視角。相較動輒百坪的傳統豪邸，高樓窗景更顯精緻，用萬坪森林保護區作為慢活資產，換得無價視野與春風得意。呼應全球綠色趨勢，以綠定義家的藝術住的美學，打造與森態共融的植感住宅。全案尚在醞釀期間便引起市場熱議，搭配優惠付款條件與國際精品建材，吸引不少首購與換屋族群目光。

換屋新趨勢：從老市區轉向重劃核心

在都會生活逐漸轉向舒適、健康與安全的住宅型態後，許多家庭不再堅守老舊公寓，轉而尋求重劃區中的新建住宅產品。相對於舊市區的街廓壓迫與耐震疑慮，新案規劃往往兼顧結構安全與生活尺度。標準層多規劃四至七併，2至3房空間符合現代家庭型態。其中部分戶別面對大片綠地景觀，提供通透採光與視野舒適的生活場域。

以總價、建材與貸款條件綜合比較，也更具性價比。例如總價與當地中古屋相當，卻享有更完善的建築品質與社區規劃，包括日本進口的廚具、免治馬桶與洗碗設備等貼心配備，加上付款方式設計彈性，對於換屋族而言負擔相對輕鬆。

公共空間設計強調實用與生活延伸

新案除了強調硬體規劃，在社區公共空間上也結合生活實用性與休閒機能。挑高大廳帶來迎賓氣度，結合交誼廳、健身房、親子空間與多功能活動教室等設施，不僅方便住戶日常使用，也替家庭活動提供延伸場域，讓社區生活不只是住，更成為休憩與社交的平台。

建築結構與售後保固提升居住安心感

在住宅品質逐漸受到重視的今天，寶佳淳青除了一般設備保固，也強化了防水年限與結構安全性。例如：採用Alfa-Safe耐震系統工法，經由國家地震中心實體試驗證實，能有效提升柱體承載力與抗震韌性。結構設計導入雙核心連續箍筋配置，不僅符合現行建築法規，更提供住戶更高等級的居住保障。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】