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央行及各部會房市管制持續發酵，房市仍是「量縮、價盤整」格局，房市買氣低迷，已不如過去看好房市表現。中央銀行25日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，其中，房貸餘額續雖創史上新高，但年增率僅剩6.74%，創下2023年12月以來的近20個月新低，且年增率已連十個月放緩。

根據央行統計，7月房貸餘額月增568億元，升至11兆3,756億元，續創歷史新高，連20個月在10兆元之上，但房市買氣明顯萎縮，整體房貸餘額年增率已正式跌破7％，且逐步逼近5%低點。

央行官員指出，從房市交易量來看，7月六都買賣移轉棟數雖呈現月增，但相較去年同期年減29%，房市交易量不如上年同期，同步使房貸餘額年增率放緩，房貸餘額增幅逐月下滑。

從房貸餘額年增率觀察，去年9月來到高點11.26％，但隨各部會打炒房措施推出後，增速已開始放緩，至今年6月已跌破8%、7月再跌破7％，已連十月呈現放緩，反映出近期房市降溫狀況，且距離2023年11月的6.56％已不遠。

而7月新青安房貸占整體房貸餘額（新青安餘額／房貸餘額）比重上升12.32％，較上月略增。官員表示，目前的新青安房貸比重拉高，符合政策導向，房市信用資源都流向首購或無自用住宅，這部分是各部會都樂見。

另，對於美國關稅措施帶來不確定性。央行官員認為，關稅對經濟面帶來影響，目前經濟前景能見度降低，多少影響民眾信心，可能對房市帶來間接影響，但實際衝擊狀況待觀察。

至於供給面的建築貸款（土建融）方面，7月土建融餘額增至3兆4,365億元，單月衰退40億元，年增率則上揚至2.74%，為近三月最高增幅，主要是個案因素所致。

官員分析，建築貸款餘額年增率上揚，主因有個案挹注，由於建築貸款規模相對較小，單月有較大案件出現，波動就會大一點，受到個案影響使年增率上升，但建築貸款相對上月減少，顯示整體建商保守觀望氛圍未變。而從長期趨勢來看，土建融餘額自2022年起，年增率趨勢往下，後續若續降，年增率不排除跌破2％水準。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期房市冷颼颼，中小型建商倒閉傳言時有所聞，甚至引發外界希望中央銀行鬆綁管制措施的聲浪。對此，央行理事張建一今（25）日呼籲「不要道德綁架央行」，目前的貨幣政策沒有升息的必要，但也沒有降息空間，預估至年底將按兵不動。

如果房市不好就要降息 央行過去的管制就白做了

台灣經濟研究院今日召開景氣動向記者會，身兼央行理事的台經院院長張建一指出，雖然房市交易量明顯縮減，但價格方面只有中古屋回落，「房市沒有崩」，很多其實是建商自己放出來的消息，內政部也已經澄清，從數據上來看，並沒有媒體報導所稱「解約潮」或「房仲歇業潮」等情形。

「不要道德綁架央行。」張建一強調，央行迄今推出七次選擇性信用管制，房市好不容易降溫，如果因為市況不好就要央行降息，過去的信用管制就白做了。

以基本面而言，受惠於AI需求強勁，出口熱度超乎預期，台經院預估今年經濟成長率達4.45%，消費者物價年增率（CPI）則是逐步走低，張建一據此認為目前沒有升息必要，也沒有降息空間，貨幣政策將維持不變。

雖然經濟表現亮眼，但產業榮枯卻是呈現兩極化。張建一對此表示，還有很多方法可以協助製造業，不一定要靠降息，政府已經提出出口供應鏈支持方案，交通部也規劃推出振興國旅措施，這些對於相關產業都有助益。

營建業營業氣候測驗點 再度轉為下跌​

根據台經院最新調查，7月營建業營業氣候測驗點為93.79點，比起6月的94.75點下降0.96點，結束先前短暫一個月的上揚再度轉為下跌的走勢。​

其中在營造業方面，中颱丹娜絲、強烈西南氣流對我國嘉南地區的嚴重損害，不但同時影響南部工區模板工程的施工，而且為了在短期內修復災區，更需額外抽調工班進行災區重建工程，使得部分公共建設計畫人力短缺情形更為加重，影響其執行進度，7月整體營造業景氣呈現衰退態勢。

展望未來，儘管保險業者對於挹注政府、公營事業推行的社會住宅、全民運動中心、能源轉型與廠房改建等相關建築工程案投資量能將釋出，然而房屋建築工程業者受到不動產開發商因住宅市場買氣顯著降溫，進而降低的推案意願影響而有所承壓，因此未來半年營造業景氣僅以持平視之。

不動產業方面，雖然部分地區的交屋潮使得7月六都建物買賣移轉件數月增率為4.2%，不過因為年減率仍達29.0%，而且主要不動產仲介業者交易量相較於6月呈現下滑，月減率介於7.3%～14%，7月不動產景氣持續處於低檔。

展望未來半年，即使因打炒房、信用管制政策，預售市場成交量大減，但房市供給量仍處於高位，此也對於住宅市場的供需形成壓力，況且未來半年大環境展望仍充滿變數，也將間接對於國內房市買氣造成壓抑。

聯準會降息速度不會太快

此外，美國聯準會（Fed）主席鮑爾上週五在傑克森霍爾（Jackson Hole）全球央行年會高「鴿」一曲，激勵主要股市大幅噴漲。台經院景氣預測中心主任孫明德提醒，雖然投資人情緒激昂，但降息的原因可能是美國經濟可能不妙，這點值得留意；台經院研究六所所長吳孟道認為，聯準會將重啟降息，但速度不會太快。

吳孟道解讀，鮑爾這次對於勞動市場的措辭有別於以往，供給端、需求端都在減少，顯現勞動市場出現警訊，背後隱含經濟衰退的可能性。

他分析，關稅效應會慢慢反映到物價，雖然聯準會9月降息，但態度應該是偏向「限制性寬鬆」，未來降息速度不會太快，貨幣政策的調整步調與力道，最終仍將取決於經濟數據。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

不動產仲介業者根據內政部統計查詢網的實價統計，今年第2季全台住宅含車位中位價，也就是所有成交價排序後的中間值，為新台幣1378萬元，與2023年第2季、新青安上路前一季相較，上漲了178萬元。

信義房屋今（25）天指出，彙整內政部統計查詢網，今年第2季與2023年第2季相比，六都住宅房價含車位中位價全站上1100萬元。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年第3季台股從1萬7000點，慢慢上漲到今年的2萬4000點，資金行情動能強勁，再加上政府推出新青安政策後，民眾對房價看漲預期濃厚，帶動房市漲勢；不過，去（2024）年第3季央行祭出第7波房市管制措施後，房市就轉趨理性，但整體房價相較於2年前，仍有一段明顯漲幅，尤其是基期較低區域的漲幅更為顯著。



統計顯示，全台2023年第2季住宅大樓加車位的房價中位數是1200萬元，今年第2季已增加至1378萬元，房價中位數高出178萬元。



若是分析六都，2023年第2季和今年第2季相比的房價變化，近2年房價都明顯上揚，台北市從3178萬元，增加至3590萬元，價差為412萬元最高。



而不計入台北市，普遍住宅大樓含車位的不動產價格，房價都較2年前多出188至255萬元，新北市從1480萬元增加至1700萬元；桃園市從1100萬元增加至1346萬元、台中市從1250萬元增加到1438萬元、台南從845萬元增加到1100萬元、高雄市則是從1010萬元增加至1200萬元。



曾敬德表示，央行擔憂資金過度往不動產集中，推出第7波的選擇性信用管制措施後，全台住宅大樓加上車位的中位價格已回穩，高點落在2024年第3季的1415萬元，隨後緩步回落至今年第2季的1378萬元，顯示購屋市場已回歸理性，一方面價格上漲預期消散，一方面貸款也不像過往寬鬆，市場回歸自用當道。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市政府地政局25日公布最新數據顯示，首善之都台北市5月交易件數月增10.11％，供給少、剛性需求還在，且買盤往相對低價產品移動，是主要原因，不過價格方面，欲振乏力，住宅價格指數月跌0.44％，大樓、公寓、小宅全數下跌，其中公寓已連八月下跌，小宅也連三跌，每坪均價跌破8字頭。

北市政府地政局「2025年8月動態月報」指出，根據實價登錄資訊統計，北市房屋5月成交件數599件、月增10.11％，成交量有回穩現象，惟較前一年同期仍大減50.7％。

《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，高房價的台北市對於購屋客戶來說，現階段無意願出手追高，買盤多集中在中低價位區域，單價表現開始調；進入下半年後，雖然松山、大安區還有每坪200萬元的新案將登場，不過多屬於豪宅產品，買盤多還是青睞相較低價產品，例如單價100萬～120萬元的產品，每坪均價水準預期將維持在盤整走弱格局。

地政局指出，全市實價登錄5月成交總金額約169.96億元，月減8.97％、年減47.1％；5月住宅價格指數降至128.06，月跌0.44％，較前一年同期上升0.21％。

地政局指出，目前標準住宅總價2,029萬元，標準住宅單價每坪64.62萬元。其中大樓住宅價格指數139.12，月跌0.27％；公寓住宅價格指數112.36，月跌0.72％；小宅住宅價格指數129.54，月跌0.3％，三大類型住宅產品都同步下跌。觀察全台北市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除小宅的半年線微漲外，其餘皆下跌。

代銷業分析，中央銀行第七波不動產信用管制持續醱酵，不動產放款集中度具體量化改善方案應會滾動式檢討，執行到年底不致有鬆綁空間，房貸大餅在交屋潮釋出之際，排撥壓力短期內也不致完全紓解，客戶出手猶豫期已比去年最高峰要拉長許多，短期內不易見到成交放量的榮景。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

由於危老重建建融不受銀行信用管制、不受18個月內開工限制，即使房市景氣下滑，全台危老重建相對穩健，修法上路迄今年上半年，全台累計核准危老案達4,379件，其中台北市累積突破千件，占全台2成以上，宜蘭、花蓮是非都會區危老案件最多的縣市，新竹市則是危老案平均基地面積最小的縣市。

根據內政部營建署統計顯示，目前全台危老重建核准案件，六都合計約占全台的83％，除台北市突破千件以外，台中市以885件居全台第二，六都中最少的為桃園市的215件。

新竹市、嘉義市二個發展較早的城市也分別有194、70件，常是國內颱風、地震的抗災最前線，建物受災風險較高，危老重建需求殷切的宜蘭縣、花蓮縣也分別有近70件。

值得注意的是，台北市平均每件危老基地面積坪189.6坪，反映了開發飽和、素地極度缺乏，不過台北市並非危老基地最小的縣市，新竹市由於腹地小、且部分地區又受新竹機場禁限建管制，整合大基地的難度高，每件危老案基地平均面積僅138.4坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老重建是近年政府大力推動的重大政策，所以許多打炒房政策都對危老開綠燈，包括不動產放款天條的銀行法72-2排除危老授信，銀行放款額度不受水位限制；危老重建融資貸款也不在央行的信用管制中；加上開發商買老屋來重建不必受18個月內開工限制，開發商投入危老重建不論在資金調度還是開發時程方面，都有更大的彈性，使得即使房市景氣波動，但危老重建漸成為取得案源的重要管道。

雖然危老重建的貸款限制少，但危老、都更的放款為中長期放款，資金回收的速度慢，隨著都更、危老放款在建築貸款中的占比節節攀升，中長期的市場風險仍需留意，所以相關授信依然會納入「不動產放款集中度」的計算。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行及各部會房市管制持續發酵，房市仍是「量縮、價盤整」格局，買氣低迷，已不如過去看好房市表現。央行25日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額雖續創史上新高，但年增率僅剩6.74％，為2023年12月以來的近20個月新低，且年增率已連十個月放緩。

根據央行統計，7月房貸餘額月增568億元，升至11兆3,756億元，續創歷史新高，連20個月在10兆元之上，但房市買氣明顯萎縮，整體房貸餘額年增率已正式跌破7％，且逐步逼近5％低點。

央行官員指出，從房市交易量來看，7月六都買賣移轉棟數雖呈現月增，但相較去年同期年減29％，房市交易量不如上年同期，同步使房貸餘額年增率放緩，房貸餘額增幅逐月下滑。

從房貸餘額年增率觀察，去年9月來到高點11.26％，但隨各部會打炒房措施推出後，增速已開始放緩，至今年6月已跌破8％、7月再跌破7％，連十月呈現放緩，反映近期房市降溫狀況，且距離2023年11月的6.56％已不遠。

7月新青安房貸占整體房貸餘額（新青安餘額／房貸餘額）比重上升12.32％，較上月略增。央行官員表示，目前新青安房貸比重拉高，符合政策導向，房市信用資源都流向首購或無自用住宅，這部分是各部會都樂見。

對於美國關稅帶來不確定性，央行官員認為，關稅對經濟面帶來影響，目前經濟前景能見度降低，多少影響民眾信心，可能對房市帶來間接影響，但實際衝擊狀況待觀察。

供給面的建築貸款（土建融）7月餘額增至3兆4,365億元，月減40億元，但年增率上揚至2.74％、為近三月最高。央行官員分析，建築貸款餘額年增率上揚，主因是有個案挹注，由於建築貸款規模相對小，單月一有較大案件出現，波動就會大一點，使年增率上升，但卻比上個月減少，顯示整體建商保守觀望氛圍未變。長期趨勢來看，土建融餘額自2022年起，年增率趨勢往下，後續若續降，年增率不排除跌破2％水準。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團盤點雙近3年屋齡5年以上的中古屋，各總價帶交易量占比的變化，發現台北市總價2000萬元-4000萬元，不但一直是主力總價帶，占比還逐年增加，今年上半年占比達35.7%；新北市總價1500萬元內仍為交易主流，今年上半年占比合計為63.1%，仍受購屋族群的青睞。



數據顯示，在這3年間，台北市各總價帶占比無明顯的變化，增加最多的為總價2000萬元-4000萬元，從33.4%增加2.3個百分點至35.7%，為主力總價帶，總價小於2000萬元的占比都有小幅減少的趨勢。

 

台北總價2000萬元以上交易占比過半，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，近年來房價高漲，使台北市低總價產品越來越少。此外，台北市土地開發已幾近飽和、老屋更新速度緩慢，但自住需求穩定，在供給跟不上的狀況下，房價持續墊高，原本屬低總價的產品又被推升至更高價位，也使部分購屋族群，轉而往新北或桃園買房，出現「脫北潮」現象。



另一方面，換屋族與中、高資產族群有較強的負擔能力，即使受房貸緊縮和信用管制衝擊，仍積極進場，讓中、高總價產品的交易動能獲得支撐，今年上半年，台北總價2000萬元以上的占比都有提升，占比合計為50.7%。



新北市雖然房價較台北市低，但同樣有低總價產品占比下滑的趨勢。3年間，減少最多的為總價小於1000萬元，從39.0%減少7.1個百分點至31.9%，不過總價小於1500萬元的占比合計仍超過6成，顯示總價1500萬元以下為新北中古屋主力交易帶。

 

陳金萍分析，這幾年房價持續上漲，也使新北市各區的房價被推升，尤其是核心區域如板橋、新店、中永和等區，價格正快速往台北市房價靠攏，也讓低總價產品數量減少，使新北總價小於1500萬元的占比也明顯減少，從70.3%減少至63.1%。



至於新北總價1500萬元以上占比開始增加，陳金萍指出，新北市的自住需求強勁，不僅受在地居民喜愛外，也有不少北市的外溢客群湧入，使新北的中古屋交易量大。同時，北市外溢族群和在地換屋族，以及中、高資產族群能負擔總價較高的產品，也推升新北市1500萬以上的中古屋交易占比，從2023年的29.7%增加至今年的36.9%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部不動產實價登錄統計，截至今（2025）年Q2，全國住宅大樓含車位的中位數房價已上升至1,378萬元，較2023年同期增加178萬元，顯示過去兩年全台房價呈現明顯上揚趨勢。六都住宅大樓加車位的中位價也全數突破1,100萬元，正式進入「千萬房價」時代。

房價上漲趨勢以中南部及北部衛星城市最為明顯，其中桃園市兩年內上漲246萬元、台南市漲幅高達255萬元，為六都之最；新北市則從1,480萬元增至1,700萬元，漲幅達220萬元；台中市與高雄市也分別上漲188萬元與190萬元。

自2023年以來，在台股走強與新青安政策帶動下，民眾對房價上漲預期濃厚，形成強勁購屋潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年Q3台股從17,000點攀升至24,000點，加上新青安方案上路，為房市注入大量資金與信心。

然而，中央銀行推出第七波選擇性信用管制後，市場熱度開始趨緩。房價雖在去年Q3第三季觸頂至1,415萬元，但至今年Q2已略為回落至1,378萬元，顯示房市逐漸回歸理性，民眾購屋傾向自住需求為主。

曾敬德表示，隨著貸款條件趨嚴與價格上漲預期消退，房市過熱情況獲得控制，未來房價恐難再出現大幅成長，預料將進入盤整期，呈現溫和整理格局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

學區房怎麼選？捷運2站外「小學多4倍」卻每天多花1小時通勤，專家教戰抉擇關鍵

家長兩難全解析：工作近VS明星學區，一張表算給你看哪個划算

近期有家長在社群發問：「我們現在住的地方離工作近、生活方便，幼兒園也在旁邊，但小孩明年就要上小學，這裡的小學選擇非常有限。如果繼續住現在的地方，雖然通勤方便，但小學就沒有太多選擇；如果搬到捷運幾站外的區域，雖然學校選擇多，但通勤距離增加。買房是否等於兩年後就必須面對小學學區的問題？大家都是怎麼考量的？」

專家分析，這類困擾在首購或換屋家庭中非常常見。

買房不只是解決居住需求，也牽涉長期生活規劃。學區確實是許多家長考量的重點，尤其對小學而言，一旦選定，孩子的升學環境和社交圈會跟隨固定學區，而換區可能影響通勤、生活便利性及家庭作息。

對於家長來說，衡量買房地點時可以從三個面向思考：

1. 通勤便利與生活機能：若選擇工作近、生活方便的區域，雖然學區選擇有限，但每日通勤時間減少，家庭壓力較小，也可保留更多時間陪伴孩子。

2. 教育資源與學區彈性：若優先考量學校品質與選擇性，搬到捷運幾站外的區域，可增加孩子入學選擇，未來教育路徑更靈活，但通勤及生活成本可能增加。

3. 長期規劃與資產增值：房子不只是住的地方，也是資產。學區熱門地段雖然價格高，但長期保值、轉手也更有保障；反之交通便利的地點可能增值潛力稍低，但生活品質提升。

在現實中，很多家長會採取折衷策略：選擇通勤可接受範圍、生活機能佳、同時學區評價中上的區域。也有部分家長為了小學學區願意搬到離工作稍遠的地方，但這通常伴隨通勤安排、假期接送及生活成本的調整。

通勤距離與學區評估表格範例

賣厝阿明觀點

小孩教育與居住地選擇確實息息相關，但買房最終仍是「生活舒適度」與「長期財務規劃」的平衡。建議家長先明確生活優先順序：是通勤方便、生活機能、教育資源，還是資產保值。若學區是重點，提前規劃、實地考察學校環境、交通與生活便利性，並可利用表格工具比較不同地段優缺點，才不會日後因學區限制而後悔。買房前，先把自己的生活需求和教育期望清楚列出，比單純追學區更務實，也更符合家庭整體利益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市買盤消失，市場急凍，新建案已經慘到每周平均成交不到一組。此外，根據統計，全台六都的家戶購屋比同步跌至百分之一點四，與二○一六年低點持平，象徵每百戶僅一點四戶買房，需求面幾近真空。

展望下半年，住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，九二八檔期恐難扭轉頹勢，不少建商已抱持延案心態，選擇將新案推至明年。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則說，下半年全球金融局勢多變，美國對等關稅議題牽動市場神經，若限貸持續、交屋潮引發貸款排隊壓力，房市買氣難有樂觀空間。

代表北台灣新建案市場概況的的「住展風向球」七月續亮衰退的黃藍燈，分數僅卅八點二分，創新冠疫情後最差紀錄。六大構成項目呈現「一升、一平、四降」，新成屋戶數升，預售屋推案量、成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，議價率持平。

陳炳辰表示，主要是因需求面陷入冰點。指標建案每周平均來客僅十二點五組、成交數更跌至一周○點七組，幾乎回到疫情封控時的慘況，除了地段佳的大型建商新案在甜蜜期內偶有成交，其餘案場零成交已成常態，整體買盤幾乎瓦解。

整體市場也無例外。今年上半年六都家戶購屋比僅百分之一點四，較去年同期的百分之二點一大幅下滑，昔日熱區高雄、桃園也創十年新低，顯示整體需求已被壓抑到谷底。徐佳馨指出，中央銀行信用管制與限貸風波持續發酵，加上股市震盪，投資與置產買盤已經同步退場。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶說，去年上半年適逢新青安效應發酵，全台房市一片榮景，但也引發央行推出第七波信用管制，加上限貸風波，買氣瞬間急凍，家戶購屋比跌回二○一六年時水準，換言之，這一波「金龍海嘯」打房效果已堪比房地合一稅上路。

沒買盤撐場，建商庫存壓力逐漸沉重。根據統計，七月待售建案數達一三七五案，比前月多四十多案，新北與桃園去化最為困難，形成「賣不掉又不得不推」的騎虎難下局面。但建商也不願輕易降價，怕引發骨牌效應，只能咬牙苦撐。

不過，陳炳辰指出，進入暑假與民俗月，加上颱風不穩定氣候、關稅政策不確定性，建商推案逐漸保守。

七月北台灣預售推案量較上月減逾百億元到六百多億元，雖有台北市中正區的百億量體撐場，但其他大型案屈指可數，多數個案規模不到四十億元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】